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C’est effectivement l’expert évaluateur agréé qui est en mesure d’évaluer un terrain à potentiel constructible, avec les transparence et neutralité dont il doit faire preuve.
Mais quels sont les analyse et raisonnement adaptés dans ce cas :
La méthode utilisée dans les zones urbaines à densité importante est celle dite du "bilan de promotion inversé". Elle consiste à déterminer la valeur d’un terrain sur un site où il n’y a pas de référence significative pour établir une comparaison.
À l’inverse des méthodes utilisées habituellement, cette méthode s'intéresse à ce qui pourrait être et non à ce qui est.
Elle est utilisée pour calculer la valeur marchande d'un terrain à construire et peut être aussi être utile pour estimer un bien construit existant (objet d'une restructuration).
Elle incorpore pour cela, la totalité des flux de dépense (études, démolition, achat du terrain, indemnités d'éviction, construction, agios bancaires, taxes et impôts divers, commercialisation, etc.), rapportés aux potentiels des flux entrants (prix de cession des immeubles).
La valeur du bien est calculée en fonction du retour sur investissement que pourrait engendrer un projet de restructuration immobilière, en tenant compte de tout le potentiel urbain.
Également connue sous le nom de "méthode de récupération foncière" ou de "compte à rebours opérateur", la méthode promoteur calcule la valeur théorique du bien (immeubles construits en fin de vie ou terrains), en considérant l'éventuel retour sur investissement d'une action de construction et/ou de revente immobilière, améliorant le potentiel urbanistique du terrain.
Dans ce cadre, il convient d'effectuer une analyse d'urbanisme, pour démontrer la nature du bien ou des biens potentiels, leur superficie développée optimale supportée par le terrain et caractériser la valeur de marché des biens, réalisables sur le terrain.
On appelle charge foncière la valeur que les promoteurs reconnaissent à la partie de l'investissement consacrée au rachat du foncier.
Pas si simple n’est-ce pas ? Mais avec du bon sens, un travail minutieux et impartial effectué par l'expert immobilier agréé, la réflexion du propriétaire est bien plus apaisée et sécurisée !
A bientôt 😉