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L'Expertise Immobilière
Il est important de ne pas confondre estimation et expertise immobilière.
Pour une expertise, il faut faire appel à un expert au sens juridique du terme. Il devra facturer son acte.
L’expertise immobilière consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien immobilier à un instant T. Cette valeur est celle qui conviendra au plus grand nombre d’acquéreurs.
Les 3 paramètres qui définissent la valeur vénale sont :
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la connaissance du marché
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l’aspect financier
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le point de vue technique
Seul un expert a l'aptitude d' apprécier correctement les principaux facteurs qui déterminent cette valeur. Il dispose d'une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique pour cette activité.
L’expertise valeur vénale
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable . Au moment de l’expertise, les conditions suivantes doivent être préalablement réunies :
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la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur
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la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché
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le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai
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La proposition du bien à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate
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l'absence de facteurs de convenance personnelle (…)
L’Expert Immobilier : son rôle, ses missions
La mission principale de l’expert consiste à déterminer la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier. Il tient compte de facteurs juridiques, techniques et économiques.
Il est entendu qu'une recherche de valeur vénale n'est pas une expertise du bâtiment.
Elle est toujours effectuée sous réserve qu'il n'existe pas de vice caché.
L’Expert immobilier n’a pas de secteur géographique. Il doit utiliser l’expérience et les outils pour donner un prix sûr.
Une expertise immobilière est délivrée par un expert ou une société d’expertise.
Une estimation ou évaluation immobilière est délivrée par un agent immobilier : c’est une aide connexe de par son expérience, il est un spécialiste dans son secteur géographique.
L'expertise immobilière a une véritable force probatoire, notion d'importance notamment en cas de dissension.
L'expert est indépendant de la vente. Il vous conseille. Le prix de cette indépendance sera ses honoraires quelle que soit l'issue de la transaction. C'est la seule façon d'avoir un conseil libre et performant.
Le rapport d’expertise est un rapport détaillé qui comprend la description de :
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la mission
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la situation géographique
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la description du bien
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l’appréciation qualitative
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l’étude du marché et des termes de comparaison
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l’évaluation, les conclusions et les annexes
Aide aux particuliers
Dans quels cas ?
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vente ou achat d'un bien : c'est une aide équitable et incontestable à la négociation
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successions
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divorces
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liquidations de communauté
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déclarations ISF Immobilières
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valorisations de patrimoines
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expropriations
Aide aux professionnels
Agents immobiliers :
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pouvoir proposer une expertise équitable “hors mandat”
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accompagnement de leurs clients
Notaires :
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successions
-
divorces
-
liquidations de communauté
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ISF Immobilières
Experts-Comptables :
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ISF
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valorisations actifs au bilan
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fusions
Gestionnaires de patrimoines :
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valorisations de patrimoines
Avocats :
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affaires
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divorces
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ISF Immobilières
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expropriations
Auxiliaires de Justice :
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tuteurs
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liquidateurs
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juges (tutelles,...)
Banques :
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spécialisées
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de dépôt
Méthodologie
Pour déterminer la valeur vénale du bien, l’expert immobilier tient compte de plusieurs facteurs et procède à :
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une analyse juridique du bien
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un examen des documents de preuve de propriété
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une étude de la situation géographique du bien à expertiser
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l’examen des règles d’urbanisme applicables
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une analyse des lieux par la visite
Techniques d’estimation
L’expert immobilier est un professionnel indépendant chargé d’estimer, le plus précisément possible et en toute impartialité, la valeur de biens immobiliers.
En pratique, l’expert utilise simultanément plusieurs méthodes, reconnues et appréciées par les tribunaux et les services fiscaux, afin d’en recouper les résultats.
Le rapport d’Expertise
Le rapport d’expertise contient :
-
la mission
-
la situation géographique
-
la description
-
l’appréciation qualitative
-
l’évaluation
-
les conclusions et les annexes
(références de valeurs, cadastre, notes d’urbanisme, règlement de zone, plan de situation, photos)
L’expertise immobilière qui sera ensuite remise au client fait suite à une méthodologie précise répondant à des engagements clairs pris dans la Charte de l’Expertise.
Le rapport d'expertise matérialise les différentes visites, entrevues et analyses.
Impartialité
Les experts C.N.E. fournissent la juste expertise avec équité et sans complaisance.
Ils s’engagent à agir avec intégrité, objectivité, pédagogie et transparence.
Excellence
Les experts C.N.E. suivent une formation permanente et utilisent les meilleurs outils.
Ils s’engagent à respecter et appliquer la législation en vigueur.
Méthodologie
Les experts C.N.E. respectent les principes conformes à la charte européenne de l’expertise immobilière et s’engagent à actualiser en permanence leur connaissance des textes.
Responsabilité
Les experts C.N.E. disposent d’une assurance responsabilité civile en expertise immobilière amiable et judiciaire. Ils s'engagent à répondre aux conséquences de leurs actes qui en découlent.
Secret professionnel
Les experts C.N.E. garantissent et assurent discrétion et probité Ils s’engagent à préserver la confidentialité des informations transmises par leurs clients.
Échanges
Les experts C.N.E. mutualisent leurs expériences et leur savoir-faire dans le respect de la déontologie. Ils s’engagent à mettre toutes leurs qualités humaines et compétences professionnelles au service de leur clientèle.
Délais
Les experts CNE fournissent un rapport d’expertise clair et précis en temps et en heure.
Ils s’engagent à accompagner leurs clients face aux enjeux de leur situation.
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