Les différents types de surfaces en immobilier

En immobilier, plusieurs définitions de surface sont utilisées, chacune avec des règles précises et des usages spécifiques. Chaque surface a sa propre finalité, et selon le contexte (vente, location, construction, copropriété), ce n’est pas toujours la même qui s’applique.

1. Surface Habitable (SH)

Définition : c’est la surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Usages : obligatoire pour les locations (loi Boutin), souvent mentionnée dans les ventes.

Particularité : ne prend pas en compte les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, ni les annexes comme les caves, garages ou balcons.

2. Surface Carrez (depuis 1996)

Définition : surface privative d’un lot de copropriété après déduction des murs, cloisons, marches, gaines, etc., mais incluant les combles, greniers, vérandas, sous-sols et remises dès lors que leur hauteur dépasse 1,80 m.

Usages : obligatoire lors de la vente d’un lot en copropriété.

Particularité : ne concerne que les biens en copropriété, pas les maisons individuelles.

3. Surface de Plancher (remplace la SHON et la SHOB depuis 2012)

Définition : surface de tous les niveaux construits, fermés et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, ascenseurs, gaines techniques et les surfaces de hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Usages : utilisée pour les demandes de permis de construire.

4. Surface Utile (SU)

Définition : surface habitable + 50 % des surfaces annexes (balcons, caves, greniers aménageables, etc.).

Non définie strictement par la loi, mais utilisée dans certains dispositifs comme le logement social.

Usages : plutôt dans les programmes neufs ou pour certains calculs de loyer réglementé.

5. Surface Pondérée

Définition : surface calculée en attribuant des coefficients de pondération selon le type d’espace (surface principale, annexes, balcons, etc.).

Usages : utilisée en copropriété pour répartir les charges ou déterminer la valeur locative d’un bien.

Les surfaces annexes

Il s'agit des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Merci, mais vraiment pas suffisant ! 🙄

Précisions

Annexes intérieures au logement : 

Buanderies, débarras, séchoirs, celliers :

ce sont des pièces de service et font donc partie de la surface habitable du logement.

Terrasses accessibles (privatives) et balcons en logements collectifs :

toutes les parties de terrasse qui sont accessibles en étage font partie, dans la limite de 9 m², des surfaces annexes à décompter pour 50% dans la surface utile. Les surfaces de terrasse excédant cette limite de 9 m² ne font pas partie des surfaces annexes, elles sont à considérer comme des surfaces de cours et jardins.

Hauteur sous plafond - greniers aménageables :

les normes minimales d’habitabilité (NMH) précisent que « la hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine doit être égale au moins à 2,30 mètres ».

Annexes extérieures au logement :

Séchoirs et celliers (surface annexe) :

La surface des celliers et séchoirs est décomptée en tant que surface annexe quand ces pièces sont extérieures au logement, c’est-à-dire que l’on ne peut y pénétrer directement depuis le reste du logement et que, pour y accéder, on est obligé de passer par un milieu extérieur. 

Garages non pris dans la surface utile  :

Les surfaces utilisées pour le stationnement des véhicules ne font pas partie des surfaces annexes, quelle que soit leur nature (stationnement en surface ou garage construit en superstructure ou sous-sol).

Garages accolés et garages incorporés :

Les garages accolés se distinguent des garages incorporés à la construction d’après la présence éventuelle d’une porte de communication avec le logement.